為切實解決我縣不動產統一登記工作中存在的歷史遺留問題，切實保障不動產權利人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《不動產登記暫行條例》、《廣東省自然資源廳關于加快處理不動產登記歷史遺留問題的指導意見》（粵自然資規字〔2018〕5號）等規定，結合我縣實際，按照依法依規、尊重歷史、實事求是、便民利民的原則，對我縣不動產統一登記有關歷史遺留問題作出處理意見如下：

　　一、關于有房產證但無土地證的歷史遺留問題

　　（一）針對在國有土地上已取得房產證，但沒有取得相應的土地使用證的不動產，當事人申請辦理不動產登記的，對于能提供合法的土地權屬來源的（如能提供或能在相關部門查閱到土地出讓合同的、出讓用地批復等），按出讓或劃撥土地辦理不動產登記；不能或不足以認定土地權屬來源的，1990年5月19日前已辦理了房產證的，經公示15天無異議的，按劃撥土地辦理不動產登記（《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》1990年5月19日發布，自發布之日起施行）。1990年5月19日至2015年12月止（我縣2016年1月實行不動產登記）辦理了房產證的，經公示15天無異議，繳納地價款（地價款繳納標準為：即應繳納的地價款=《房地產權證》記載的建筑面積×所在級別基準樓面地價×20％）和相關稅費后，按出讓土地登記，不再簽訂土地出讓合同。

　　（二）集體所有土地上開發的商品住房，一律不得辦理不動產登記。

　　二、關于已辦理房產過戶但沒有辦理土地過戶手續的問題

　　合法宗地上的房屋所有權多次轉移、轉移鏈條清晰且相繼取得房屋所有權屬證書，但沒有同步辦理土地使用證轉移，房屋、土地權屬證書的權利主體不一致，當事人持房屋所有權屬證書和土地使用證共同申請不動產登記的（若房屋所有權人或原土地使用權人已故，由其合法繼承人代為申請），不動產登記機構應予以受理。經調查核實，注銷原土地使用證，辦理房屋、土地權利主體一致的建設用地使用權及房屋所有權不動產登記。屬劃撥用地的，當事人應先按規定轉為出讓用地、并按市場評估價補繳土地出讓金及相關稅費后，再申請辦理不動產登記手續。

　　三、關于已建成房屋占用土地面積、界線、與原土地發證面積、界線不一致的問題

　　（一）在確保土地無糾紛情況下，以“不改變原土地發證面積”為原則，根據已建成房屋實際占地范圍，由不動產登記機構按照實際（現狀）情況調整宗地界線后，辦理不動產登記。

　　（二）住宅小區實際用地面積超過批準面積，且已辦理確權手續或房屋已全部（或部分）登記到業主名下的，現購房人憑已取得的房屋所有權證申請辦理不動產登記的，不動產登記機構應按“便民利民、穩定連續”的原則予以受理。登記時在不動產登記簿上如實記載原宗地批準用地面積和超占用地面積。告知并督促開發商和相關人員按辦理時評估地價補交地價款和相關稅費后，不再履行報批程序。原開發商和相關人員拒絕補辦相關手續的，縣有關職能部門依法可暫停辦理開發商和相關人員一切與房地產有關的業務并記載該開發商和相關人員的不良征信；無法聯系開發商和相關人員、開發建設單位已被吊銷營業執照或者已注銷且無繼承單位的，在不動產登記簿記載相關情況。

　　四、關于房改房、單位集資房、經濟適用房和其它住房涉及土地房產轉讓的問題

　　（一）房改房、單位集資房

　　當事人申請不動產登記的，不動產登記機構區分兩種情況予以處置：若所在宗地為出讓性質，當事人可直接辦理不動產登記；若所在宗地為劃撥性質，當事人應補繳土地出讓金，土地出讓金征收標準分為以下兩種：

　　1.土地性質為出讓則不需要繳納土地出讓金；

　　2.房屋的土地性質為劃撥，需繳納土地出讓金，標準為房屋評估價的1%。

　　辦理不動產登記時直接按住宅類登記土地用途，不再簽訂土地出讓合同和辦理土地用途變更手續，劃撥土地的出讓年限以辦理出讓土地時為土地出讓起始年限，出讓土地的出讓年限以原土地證記載的起始時日為土地出讓起始時年限。

　　（二）經濟適用房

　　當事人申請不動產登記的，若所在宗地為劃撥性質，當事人應補繳土地出讓金，標準分為以下兩種：

　　1.房產證年限在五年以內，無法上市買賣。

　　2.房產證年限超過五年，按照房屋評估價的15%繳納土地出讓金。

　　按出讓土地性質補繳地價款后辦理不動產登記，登記時直接按住宅類登記土地用途，不再簽訂土地出讓合同和辦理土地用途變更手續，劃撥土地的出讓年限以辦理出讓土地時為土地出讓起始年限。

　　（三）其它住房

　　一是通過招拍掛方式或其它合法、有償方式取得土地上的房產，當事人申請不動產登記的，登記時直接按出讓性質、住宅用途登記。不再簽訂土地出讓合同和辦理土地用途變更手續，出讓年限為以取得土地證記載的起始時日為土地出讓起始時年限。二是其它無償方式取得的土地上的房產，當事人申請不動產登記的，不動產登記機構應按“便民利民、穩定連續”的原則予以受理；登記時在不動產登記簿上如實記載原宗地批準用地的土地性質和用途（或按實際土地與房屋用途進行不動產登記），按出讓土地登記，不再簽訂土地出讓合同，告知并督促開發商和相關人員繳納地價款（地價款繳納標準為：即應繳納的地價款=《房地產權證》記載的建筑面積×所在級別基準樓面地價×20％）和相關稅費，限期補辦土地變更手續。

　　五、關于已完成開發建設的住宅小區原土地批準用途與實際使用用途不一致的問題

　　（一）住宅小區尚未登記辦證到業主名下的，在開發商辦理不動產首次登記時，應由其依法按現行法定程序補辦土地用途變更手續和補繳土地出讓金，憑補繳土地出讓金的憑證，辦理不動產登記。

　　（二）房屋已全部或部分登記辦證到業主名下的，房屋業主辦理不動產轉讓登記時，不動產登記中心應按“便民利民、穩定連續”的原則予以受理，暫按原批準用途進行不動產登記（或按實際土地與房屋用途進行不動產登記），并在不動產登記簿上如實記載。縣自然資源局、縣住建局等縣有關職能部門應對原開發商和相關人員依法作出處理，限期補辦土地用途變更手續和繳納相關稅費。開發商和相關人員拒絕補辦土地用途變更手續的，縣有關職能部門依法可暫停辦理開發商和相關人員的一切與房地產有關的業務并記載該開發商和相關人員的不良征信；無法聯系開發商和相關人員、開發建設單位已被吊銷營業執照或者已注銷且無繼承單位的，在不動產登記簿記載相關情況。

　　六、關于同一住宅小區涉及多宗土地（或一棟樓跨兩宗地以上的）且土地使用權年限不一致的問題

　　房屋已登記到業主名下的，若房屋已辦理土地分割登記，按照土地分割登記時確定的土地使用權年限辦理；若房屋未辦理土地分割登記，同一住宅小區涉及多宗土地，但土地使用權年限不一致的，在辦理登記時將所屬土地合并為一宗地，土地使用年限以宗地面積較大的使用年限為登記時限。

　　七、關于宗地合并的問題

　　同一權利人相同土地用途的宗地合并，應重新取得建設規劃紅線圖及建設規劃用地許可證后，再進行宗地合并登記，土地使用年限以宗地面積較大的使用年限為登記時限。

　　八、關于2016年1月1日前（即不動產統一登記前）超建層數或面積的房屋申請登記的問題

　　（一）在申請辦理不動產（房屋）登記時，權利人要到相關部門依法補辦規劃許可及規劃驗收相關手續和相關稅費后，方可辦理不動產登記。

　　（二）對已辦理不動產權證（房地產權證、房屋所有權證和國土使用證）后加建的，權利人要到相關部門依法補辦規劃許可及規劃驗收相關手續和繳交相關稅費后，方可辦理不動產登記。

　　九、關于工業用地項目未報先建歷史遺留問題

　　對于本處理意見發文之日前未報先建的項目，相關職能部門不予以處罰，允許補辦建設用地規劃許可和建設工程規劃許可。

　　十、關于土地用途不規范的問題

　　已登記的土地用途不規范的，直接由不動產登記部門按《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017）二級分類的國家標準進行對應填寫土地用途。

　　十一、關于綜合用地重新明確土地性質問題

　　全縣范圍內原劃撥、出讓的土地，原辦理的《建設用地規劃許可證》或《房地產權證》，其記載用地項目名稱或土地用途為綜合用地，但尚未按國家土地利用現狀分類標準重新明確其用地性質的，按下列程序操作；

　　（一）申請。土地使用權人向縣自然資源行政主管部門提出重新明確用地性質的申請。

　　（二）核查。由縣自然資源行政主管部門對土地來源資料（包括政府及政府相關部門批準文件、國有土地出讓或轉讓合同書，下同)、土地取得時的城市規劃（總體規劃和詳細規劃）情況進行核查。

　　（三）初審。縣自然資源行政主管部門按照如下原則，提出初審意見（若土地屬于行政劃撥用地的，需征求行業主管部門意見）。

　　1.土地來源記載清晰的，按土地來源資料反映的用地項目名稱或土地用途重新明確其用地性質；

　　2.土地來源記載不清晰的，根據土地劃撥、出讓時已審批或備案實施的城市規劃（總體規劃和詳細規劃）重新明確其用地性質；

　　3.土地來源及用地發生時城市規劃情況均記載不清的，根據用地發生時土地取得成本（包括土地出讓價款、土地出讓金等）及用地發生時地塊周邊土地價格及土地用途情況，綜合研究后重新明確其用地性質。

　　（四）審定。縣自然資源局審核后按規定提交縣建設用地審批委員會審議。根據縣建設用地審批委員會的審議結果，由縣自然資源局擬定批復文件，并按規定進行公示，接受公眾查詢和社會監督，公示期為7個工作日，經公示無異議，報縣人民政府批準后核發明確土地用途的批復文件。

　　（五）辦證。根據批復文件，縣自然資源局按照規定辦理《建設用地規劃許可證》《不動產權證》等手續，土地使用權終止日期保持不變，且土地使用年限最高不超過相應用途法定最高年限。

　　（六）綜合用地重新明確土地用途后應當按照現行城市規劃要求進行開發建設，具體要求如下：

　　1.明確土地用途后與現行城市規劃用途相符的，按照現行城市規劃要求進行開發建設。

　　2.明確土地用途后與現行城市規劃用途不相符的，在城市規劃實施前實行繼續按原用途和年限使用土地的政策。城市規劃實施時，應根據現行城市規劃重新調整其土地用途。改變土地用途事項按照《中華人民共和國城鄉規劃法》《和平縣國有建設用地改變土地用途管理規定》等規定依法辦理。

　　（七）綜合用地重新明確用地性質后構成土地閑置的，應按照閑置土地相關規定處置。

　　十二、本處理意見自印發之日起實施，有效期五年。

　　如有修改意見，請于15日內向和平縣自然資源局反饋。（聯系電話：0762-5635878）

　　2019年12月2日